12 ஆண்டுகள் கவனிக்கவில்லையா உங்களின் 12 ஆண்டு கால அலட்சியம் உங்கள் உரிமை அழிவும், பிறருக்கு புதிய உரிமை பிறப்பும்- Adverse Possession) பற்றிய பெஞ்ச்க்மார்க் தீர்ப்பு! 1. இந்தியாவில் “Adverse Possession” என்ற சட்டக் கோட்பாடு என்ன என்பதையும், அது ஒரு சாதாரண கருத்து அல்லாமல் ஒரு நபரின் சொத்துரிமையை முழுமையாக மாற்றக்கூடிய வலுவான சட்டமாக இருப்பதையும் தெளிவாக விளக்கிய முக்கியமான உச்சநீதிமன்ற தீர்ப்பு தான் Ravinder Kaur Grewal v. Manjit Kaur ஆகும். 2. இந்த வழக்கின் மூலம், பல ஆண்டுகளாக குழப்பமாக இருந்து வந்த ஒரு பெரிய சட்ட சந்தேகத்திற்கு இறுதி முடிவு வழங்கப்பட்டது. குறிப்பாக, “Adverse Possession” என்ற கோட்பாட்டை ஒரு நபர் தன்னுடைய பாதுகாப்புக்காக மட்டுமே பயன்படுத்த முடியுமா, அல்லது அவர் தானாகவே நீதிமன்றத்தில் வழக்கு தொடர்ந்து உரிமை கோர முடியுமா என்ற கேள்விக்கு இந்த தீர்ப்பு தெளிவான பதிலை வழங்கியது. 3. இந்த வழக்கின் பின்னணி என்னவென்றால், Ravinder Kaur என்ற பெண் நீண்ட காலமாக ஒரு நிலத்தில் வசித்து வந்தார். அவர் அந்த நிலத்தை பராமரித்து, தனது சொந்தமாக பயன்படுத்தி வந்தார். காலப்போக்கில், அவர் அந்த நிலத்தின் மீது உரிமை பெற்றுவிட்டதாக நம்பி, நீதிமன்றத்தில் வழக்கு தொடர்ந்தார். அவர் கூறிய முக்கியமான வாதம் என்னவென்றால், “நான் இந்த நிலத்தில் பல ஆண்டுகளாக வெளிப்படையாகவும், தொடர்ச்சியாகவும், யாரிடமும் அனுமதி பெறாமல் வசித்து வருகிறேன். எனவே, adverse possession மூலம் நான் இந்த நிலத்தின் உரிமையாளர் ஆகிவிட்டேன்” என்பதே. 4. ஆனால் எதிர் தரப்பினர் இந்த வாதத்தை ஏற்கவில்லை. அவர்கள் கூறியது என்னவென்றால், adverse possession என்பது ஒரு நபர் மீது வழக்கு தொடரப்பட்டபோது தான் defence ஆக பயன்படுத்தக்கூடியது; அதாவது, “நான் இந்த நிலத்தில் நீண்ட காலமாக இருக்கிறேன், எனவே என்னை வெளியேற்ற முடியாது” என்று சொல்லலாம். ஆனால் ஒருவர் தானாகவே நீதிமன்றத்திற்கு சென்று “இந்த நிலம் எனக்கு சொந்தம் என்று அறிவிக்க வேண்டும்” என்று கேட்க முடியாது என்றே அவர்கள் வாதிட்டனர். இந்த வாதத்தை High Court ஏற்றுக்கொண்டு, Ravinder Kaur-ன் வழக்கை தள்ளுபடி செய்தது. 5. இந்த நிலைமைக்கு எதிராக Ravinder Kaur உச்சநீதிமன்றத்தை அணுகினார். அப்போது உச்சநீதிமன்றம் இந்த வழக்கை மிகவும் ஆழமாக ஆய்வு செய்து, Limitation Act, 1963 இன் பிரிவு 27 மற்றும் Article 65 ஆகியவற்றை விரிவாக விளக்கியது. நீதிமன்றம் கூறியது என்னவென்றால் ஒருவரின் வாழ்க்கையில் மிகவும் முக்கியமான சொத்து என்ன என்றால் அது நிலம். நிலம் என்பது ஒரு பொருள் மட்டும் அல்ல; அது வாழ்வாதாரம், பாதுகாப்பு, மரபு, குடும்பத்தின் எதிர்காலம் என்று பல அர்த்தங்களை கொண்டது. ஆனால் இந்த நில உரிமை என்ற விஷயத்தில் சட்டம் ஒரு மிக முக்கியமான உண்மையை சொல்கிறது. அது என்னவென்றால்: "நிலத்தை வைத்திருப்பவன் அல்ல… அதை காத்திருப்பவன்தான் உரிமையாளர்.” - இந்த ஒரு வரி தான் எதிர்மறை சுவாதீனம் (Adverse Possession) என்ற சட்டத்தின் அடிப்படை தத்துவம். 6. Limitation Act என்ன சொல்கிறது? இந்தியாவில் நில உரிமை தொடர்பான கால வரம்பு (Limitation) பற்றி Limitation Act, 1963Section 27 மற்றும் Article 65 என்ன சொல்கிறது என்றால்:ஒரு சொத்தின் உண்மையான உரிமையாளர் 12 ஆண்டுகள் அந்த சொத்தை மீட்க எந்த நடவடிக்கையும் எடுக்கவில்லை என்றால் அவர் அந்த சொத்தின் உரிமையை இழந்து விடுகிறார். அதே நேரத்தில் அந்த சொத்தை தொடர்ந்து அனுபவித்து வந்த நபருக்கு புதிய உரிமை உருவாகிறது 7. இது ஒரு சாதாரண விதி இல்லை – இதன் பின்னால் உள்ள தத்துவம் இந்த சட்டம் ஒரு punishment அல்ல. அதாவது, “உரிமையாளர் கவனிக்கவில்லை, அதனால் தண்டனை” என்று இல்லை. இதன் உண்மையான நோக்கம்:நிலம் பயன்பாட்டில் இருக்க வேண்டும்காலம் கடந்த தகராறுகள் முடிவடைய வேண்டும் சமூகத்தில் நிலைத்தன்மை இருக்க வேண்டும். இந்த விஷயத்தை உச்சநீதிமன்றம் மிக ஆழமாக ஆய்வு செய்த ஒரு முக்கிய தீர்ப்பு (Munichikkanna Reddy Case) உள்ளது. அதில் “Adverse possession என்பது ஒருவர் உரிமை இழப்பதற்காக மட்டும் இல்லமற்றொருவர் உரிமை பெறுவதற்காகவும் தான்.” இதில் இரண்டு விஷயங்கள் நடக்கிறது : பழைய உரிமையாளர் தனது உரிமையை இழக்கிறார்புதிய நபர் உரிமையைப் பெறுகிறார். 8. இதை Court “Negative extinction அதாவது உண்மையான உரிமையாளர் (Original owner) 12 ஆண்டுகள் எந்த நடவடிக்கையும் எடுக்காமல் இருந்தால் அவருடைய உரிமை சட்டப்படி அழிந்து விடும் அடுத்து positive acquisition” அதாவது அந்த நிலத்தில் தொடர்ந்து இருந்த நபர்உரிமையாளர் போல நடந்தவர் அவருக்கு புதிய உரிமை உருவாகும் என்று தீர்ப்பில் விளக்கப்பட்டிருக்கிறது. 9. சரி Adverse Possession வர என்ன வேண்டும்? என்றால் சாதாரணமாக ஒருவர் நிலத்தில் இருந்தாலே போதாது. அதில் சட்டம் சில முக்கியமான நிபந்தனைகளை வைக்கிறது. 1. வெளிப்படையான அனுபவம் (Open Possession)அதாவது ஊர் அறிய உலகறிய அனைவருக்கும் தெரியும்படி எந்தவித தடையும் இல்லாமல் மறைந்து இல்லாமல் இருக்க வேண்டும். 2. தொடர்ச்சியான அனுபவம் (Continuous Possession) அதாவது இடைவேளையில்லாமல் 12 ஆண்டுகள் குறைந்தபட்சம் இருந்திருக்க வேண்டும். 3. அமைதியான அனுபவம் (Peaceful Possession) சண்டை இல்லாமல் வன்முறை இல்லாமல் சட்ட தடையும் இல்லாமல் அமைதியான அனுபவம் செய்து கொண்டே இருக்க வேண்டும். 10) அடுத்து 4. Hostile Possession என்று நீதிமன்றம் சொல்கிறது “Hostile” என்றால்: பகைமை என்று நினைத்து விடுவார்கள் ஆனால் இதற்கு “உண்மையான உரிமையாளரை மறுத்து அனுபவித்தல்” ஆகும். 5. Animus Possidendi (உரிமை நோக்கம்) “இந்த சொத்து என்னுடையது” என்ற மனநிலையில் அனுபவித்து வருவது ஆக இந்த ஐந்தும் கட்டாயம் இருக்க வேண்டும். 11. சரி இந்த ஐந்தும் இருந்து விட்டது என்றால் அடுத்து Adverse possession claim செய்யும் நபர் இதனை நீதிமன்றத்தில் நிரூபிக்க வேண்டிய சுமை அவருடைய நாளில் இருக்கிறது. அதில் எப்போது நிலத்தில் நுழைந்தார்?? எப்படி அனுபவித்தார் யாருக்குத் தெரியும்? எத்தனை காலம் வெளிப்படையாக இருந்ததா? என்பதை எல்லாம் ஆவணம் மூலம் நிரூபிக்க வேண்டும். 12. மேலும் இந்த தீர்ப்பில் Title vs Adverse Possession ஆவண உரிமைக்கும் அனுபவ உரிமை வித்தியாசத்தை விளக்கி இருக்கிறது. “ஒரே நேரத்தில் ‘நான் உரிமையாளர்’ என்றும் ‘நான் adverse possession’ என்றும் இரண்டுமாக சொல்ல முடியாது” இரண்டும் முரண்படும் Limitation Act – Time முக்கியம் அதாவது 12 வருடம் என்பது ஒரு சாதாரண கால அளவு இல்லைஅது ஒரு “Legal Deadline” அதற்குள் உண்மை உரிமையாளர் (Owner) நிலத்தை மீட்க நடவடிக்கை எடுக்கவில்லை என்றால் உரிமை போகின்ற நிலை உருவாகும். 13. மேலும் இந்த தீர்ப்பில் உச்சநீதிமன்றம் மிகவும் தெளிவாக கூறியது என்னவென்றால், adverse possession மூலம் உருவாகும் உரிமை ஒரு முழுமையான title ஆகும். அது ஒரு defence மட்டும் அல்ல; அது ஒரு “sword” ஆகவும் பயன்படுத்தப்படலாம். அதாவது, ஒருவர் adverse possession மூலம் உரிமை பெற்றுவிட்டால், அவர் தானாகவே நீதிமன்றத்தில் வழக்கு தொடர்ந்து, தனது உரிமையை அறிவிக்கவும், மற்றவர்களை வெளியேற்றவும், தனது possession-ஐ பாதுகாக்கவும் முடியும். இந்த கருத்து முன்னர் இருந்த சில தீர்ப்புகளுக்கு முரணானதாக இருந்ததால், குறிப்பாக Gurudwara Sahib வழக்கில் கூறப்பட்ட கருத்தை உச்சநீதிமன்றம் தவறானது என்று கூறி, அதை மறுத்துவிட்டது. 14. மேலும், நீதிமன்றம் ஒரு முக்கியமான எச்சரிக்கையையும் வழங்கியது. adverse possession என்பது ஒரு கடுமையான சட்டம் என்று கூறியது. ஏனெனில், இது ஒரு உண்மையான உரிமையாளரின் சொத்தை அவரிடமிருந்து எடுத்துக்கொண்டு, மற்றொருவருக்கு வழங்குகிறது. இருப்பினும், இந்த சட்டம் ஒரு முக்கியமான தத்துவத்தின் அடிப்படையில் செயல்படுகிறது. அதாவது, “ஒரு நபர் தனது சொத்தை காக்காமல் விட்டால், அதை பராமரித்து வந்த நபருக்கு உரிமை வழங்கப்பட வேண்டும்” என்ற கருத்து. இதனால், நிலம் பராமரிக்கப்படாமல் காலியாக கிடப்பதை தவிர்க்கவும், அதை பயன்படுத்தும் நபர்களுக்கு பாதுகாப்பு வழங்கவும் இந்த சட்டம் உதவுகிறது. மேலும், நீதிமன்றம் ஒரு முக்கியமான எச்சரிக்கையையும் வழங்கியது. adverse possession என்பது ஒரு கடுமையான சட்டம் என்று கூறியது. ஏனெனில், இது ஒரு உண்மையான உரிமையாளரின் சொத்தை அவரிடமிருந்து எடுத்துக்கொண்டு, மற்றொருவருக்கு வழங்குகிறது. இருப்பினும், இந்த சட்டம் ஒரு முக்கியமான தத்துவத்தின் அடிப்படையில் செயல்படுகிறது. அதாவது, “ஒரு நபர் தனது சொத்தை காக்காமல் விட்டால், அதை பராமரித்து வந்த நபருக்கு உரிமை வழங்கப்பட வேண்டும்” என்ற கருத்து. இதனால், நிலம் பராமரிக்கப்படாமல் காலியாக கிடப்பதை தவிர்க்கவும், அதை பயன்படுத்தும் நபர்களுக்கு பாதுகாப்பு வழங்கவும் இந்த சட்டம் உதவுகிறது. 15. இவ்வாறு, Ravinder Kaur Grewal வழக்கு adverse possession சட்டத்தில் ஒரு முக்கியமான திருப்புமுனையாகும். இது சட்டத்தை தெளிவுபடுத்தியதோடு மட்டுமல்லாமல், பொதுமக்களுக்கு ஒரு பெரிய பாடத்தையும் வழங்குகிறது. அதாவது, சொத்து என்பது காகிதத்தில் இருக்கும் உரிமை மட்டுமல்ல; அதை யார் உண்மையாக பயன்படுத்துகிறார்கள், பராமரிக்கிறார்கள் என்பதும் equally முக்கியமானது. ஒருவர் தனது சொத்தை கவனிக்காமல் விட்டால், சட்டம் அவரை நிரந்தரமாக பாதுகாக்காது; மாறாக, அதை உண்மையாக அனுபவித்து வந்த நபருக்கு உரிமை வழங்கும். இதன் மூலம் வெளிப்படும் முக்கியமான உண்மை என்னவென்றால், “உரிமை என்பது வைத்திருப்பதாலே வராது; அதை காப்பாற்றியும், அனுபவித்தும் தான் நிலைக்கும்” என்பதே ஆகும். 16. ஆக Adverse possession results not only in extinction of the original owner’s title, but also in conferment of title upon the possessor.” 12 ஆண்டுகள் நடவடிக்கை எடுக்காத உரிமையாளர் உரிமையை இழக்கிறார்; அதே நேரத்தில், நிலத்தை காத்த நபருக்கு சட்ட உரிமை கிடைக்கிறது.” என்ற இந்த தீர்ப்பினை அனைத்து வழக்கறிஞர்களும் ஆவண எழுத்தர்களும் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் முனைவர்களும் சட்ட ஆர்வலர்களும் வைத்துக் கொள்ள வேண்டிய தீர்ப்பு ஆகும். (Ravinder Kaur Grewal vs Manjit Kaur, (2019) Supreme Court). "மக்களே விழித்துக் கொள்ளுங்கள்! உங்களை ஏமாற்ற ஒரு கூட்டம் அலைந்து #💪இலட்சிய கனவு 💭 #😍எமோஷனல் ஸ்டேட்டஸ் #😍மனதை தொடும் ஸ்டேட்டஸ் கொண்டே இருக்கும். சட்டம் தெரிந்தால்தான் உங்கள் நிலத்தை காக்க முடியும். சட்டம் கற்றுக்கொள்ளுங்கள்; உங்களுக்கு தெரிந்ததை பலருக்கும் தெரியப்படுத்துங்கள்.”